Du kannst eine Immobilie verkaufen, obwohl die Baufinanzierung noch läuft. Der offene Kredit muss jedoch in den Verkaufsplan passen: Die Bank hat meist eine Grundschuld als Sicherheit, der Käufer möchte regelmäßig lastenfrei erwerben und der Verkaufserlös steht erst zu einem vertraglich geregelten Zeitpunkt zur Verfügung. Hinzu kann eine Vorfälligkeitsentschädigung kommen.

Beginne daher bei Bank und Notariat, bevor du den Verkaufserlös für das nächste Haus verplanst. Entscheidend ist nicht der im Kontoauszug angezeigte Darlehenssaldo allein, sondern welche Beträge zu welchem Termin fällig werden und wie die bestehende Sicherheit aus dem Grundbuch entfernt oder anderweitig behandelt wird.

Kurzfassung

  • Fordere von der Bank eine taggenaue Auskunft zu Restschuld, möglichen Kosten und benötigten Unterlagen für die Ablösung.
  • Prüfe Zinsbindung und Kündigungsrechte, insbesondere § 489 BGB bei mehr als zehn Jahren seit vollständigem Darlehensempfang.
  • Bei einer vorzeitigen Beendigung während der Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen; Höhe und Anspruch hängen vom Vertrag und der Rechtslage ab.
  • Das Notariat organisiert die Lastenfreistellung. Ein Teil des Kaufpreises kann direkt an die alte Bank fließen, der Rest an dich.
  • Rechne mit einem Zeitpuffer und einer Liquiditätsreserve, besonders wenn du gleichzeitig eine neue Immobilie kaufst.

Kredit und Grundschuld getrennt betrachten

Die Darlehensschuld ist deine Verpflichtung gegenüber der Bank. Die Grundschuld ist eine im Grundbuch eingetragene Sicherheit. Selbst wenn ein Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, verschwindet die Grundschuld nicht automatisch. Umgekehrt kann auf einem Haus noch eine Grundschuld eingetragen sein, die mit einem geringeren aktuellen Kreditbetrag verbunden ist.

Für den Käufer zählt, welche Belastungen er übernimmt. Üblicherweise will er das Grundstück frei von deinen Grundpfandrechten erwerben. Im Kaufvertrag wird daher geregelt, wie die Lastenfreistellung abläuft. Das Notariat beschafft die nötigen Erklärungen der Bank und sorgt dafür, dass der Käufer erst unter den vereinbarten Sicherungen zahlen muss.

Versuche nicht, vor jeder Besichtigung die Grundschuld auf eigene Faust löschen zu lassen. Ist der Kredit noch offen, wird die Bank eine Freigabe nur im Rahmen einer gesicherten Ablösung erteilen. Auch bei einem bereits zurückgezahlten Darlehen solltest du Löschungsbewilligung und mögliche Kosten früh klären, damit Unterlagen am Ende nicht fehlen.

Den aktuellen Darlehensstand anfordern

Schreibe deiner Bank mit der Bitte um eine Ablöseauskunft für einen geplanten Verkauf. Frage nach Restschuld, Zinsbindung, möglichen Sondertilgungen, Datum des vollständigen Darlehensempfangs, Kündigungsrechten, einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung und den Bedingungen für die Freigabe der Grundschuld.

Eine Zahl ohne Stichtag hilft wenig. Bis zur tatsächlichen Ablösung laufen Zinsen und Raten weiter. Bitte daher um eine Berechnung zu einem plausiblen Verkaufstermin und um Erläuterung, wie sich der Betrag bei späterer Zahlung ändert. Falls mehrere Darlehen oder Sicherheiten auf derselben Immobilie liegen, erfasse jedes einzeln.

Prüfe auch, ob die Grundschuld weitere Verpflichtungen sichert. Das kann etwa bei Nachfinanzierungen oder einer weiten Sicherungszweckerklärung relevant sein. Stelle der Bank ausdrücklich die Frage, welche Forderungen vor Freigabe vollständig zu bedienen sind. Der sichtbare Saldo eines einzigen Vertrags ist nicht immer die ganze Geschichte.

Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen kann

Bei einem fest verzinsten, durch ein Grundpfandrecht gesicherten Darlehen kann der Verkauf ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Beendigung begründen. § 490 Absatz 2 BGB sieht unter bestimmten Voraussetzungen eine außerordentliche Kündigung vor; der Bank kann ein Anspruch auf Ersatz des Schadens aus der vorzeitigen Kündigung entstehen. Bei Verbraucherdarlehen enthält § 502 BGB zusätzliche Regeln für die Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Entschädigung ist keine pauschale Strafgebühr. Sie soll einen gesetzlich und vertraglich begrenzten wirtschaftlichen Nachteil ausgleichen. Berechnung und Berechtigung können kompliziert sein. Zinsentwicklung, verbleibende Bindung, vertragliche Sondertilgungen, Tilgungsrechte und Angaben im Darlehensvertrag spielen eine Rolle.

Bitte die Bank um eine nachvollziehbare Berechnung. Übernimm einen großen Betrag nicht ungeprüft in deine Verkaufskalkulation. Verbraucherzentralen bieten Informationen und teils Prüfangebote an; bei hohen Summen kann rechtliche Beratung sinnvoll sein. Eine erste telefonische Zahl ist weder endgültig noch automatisch falsch.

Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren

§ 489 BGB erlaubt bei Darlehen mit gebundenem Sollzins in jedem Fall eine ordentliche Kündigung nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens, unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten. Wurde nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins getroffen, kann dieser Zeitpunkt für die Frist maßgeblich sein.

Das Datum der Unterschrift unter den ursprünglichen Vertrag ist daher nicht zwingend der Start der Zehnjahresfrist. Prüfe Auszahlung und spätere Prolongationen oder Neuvereinbarungen anhand der Unterlagen. Das gesetzliche Kündigungsrecht kann vertraglich grundsätzlich nicht zu deinem Nachteil ausgeschlossen werden.

Eine Kündigung braucht Planung: Nach Wirksamwerden muss die geschuldete Summe innerhalb der gesetzlichen Frist zurückgezahlt werden, sonst gilt sie als nicht erfolgt. Stimme den Kündigungstermin deshalb mit dem realistischen Kaufpreiszufluss ab. Eine früh ausgesprochene Kündigung ist kein Vorteil, wenn der Verkauf dann doch Monate später stattfindet.

Verkaufserlös korrekt berechnen

Beginne mit dem vereinbarten Kaufpreis und ziehe ab: offene Darlehen zum Ablösetermin, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, eigene Verkaufs- und Maklerkosten, Kosten zur Lastenfreistellung sowie weitere vertragliche Verpflichtungen. Berücksichtige gegebenenfalls Steuern nach individueller Prüfung; nicht jeder private Immobilienverkauf wird steuerlich gleich behandelt.

Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Ein Haus wird für 420.000 Euro verkauft. Die Restschuld beträgt zum geplanten Stichtag 245.000 Euro, mögliche Entschädigung und Bankkosten 9.000 Euro, vom Verkäufer zu tragende weitere Kosten 14.000 Euro. Der rechnerische Zwischenbetrag liegt bei 152.000 Euro. Er ist noch kein sofort verfügbares Guthaben: Zahlungszeitpunkt, offene Rechnungen und Steuern müssen gesondert geklärt werden.

Nutze deshalb drei Spalten: sicherer Betrag, geschätzter Betrag und offener Betrag. Eine Spanne für die Entschädigung ist ehrlicher als eine punktgenaue Zahl ohne Bankberechnung. Setze eine Reserve für unvorhergesehene Kosten an. Besonders beim Kauf eines Ersatzobjekts kann eine knappe Rechnung sonst zu einer teuren Zwischenfinanzierung führen.

Wie die Lastenfreistellung praktisch funktioniert

Das Notariat prüft die Grundbuchlage und holt Löschungsunterlagen beziehungsweise Freigabeerklärungen ein. Ist noch ein Kredit offen, stellt die Bank die Unterlagen häufig unter eine Treuhandauflage: Ein bestimmter Betrag muss aus dem Kaufpreis direkt an sie gezahlt werden. Das Notariat berücksichtigt dies in der Fälligkeitsmitteilung.

Der Käufer zahlt dann nach den vertraglichen Vorgaben einen Teil an die abzulösende Bank und den verbleibenden Teil an dich. Die genaue Aufteilung hängt von Forderung, Stichtag und Vertrag ab. Du musst den gesamten Kaufpreis dafür nicht erst auf dein Konto nehmen und selbst weiterüberweisen.

Prüfe die Zahlungsanweisung aufmerksam und verifiziere Kontoangaben über einen sicheren bekannten Kanal. Betrugsversuche mit manipulierten Rechnungen oder E-Mails sind ein allgemeines Risiko bei großen Überweisungen. Informiere das Notariat sofort, wenn eine Nachricht angeblich kurzfristig andere Kontodaten nennt.

Wenn der Verkaufspreis nicht zur Ablösung reicht

Liegt der voraussichtliche Verkaufserlös unter den gesicherten Forderungen und Kosten, entsteht eine Finanzierungslücke. Ohne Einigung mit der Bank kann die Lastenfreistellung scheitern. Sprich das Problem früh an, bevor ein Kaufvertrag mit nicht erfüllbaren Annahmen vorbereitet wird.

Mögliche Wege hängen von deiner Situation ab: eigenes Geld zur Deckung der Lücke, ein gesonderter Kredit, eine andere Verkaufslösung oder ein späterer Zeitpunkt. Die Bank muss die Sicherheitenfreigabe und Restschuldbehandlung akzeptieren. Ein niedriger Verkaufspreis befreit dich nicht automatisch von der persönlichen Darlehensschuld.

Lass eine solche Konstellation individuell beraten. Neben finanziellen können insolvenz- und steuerrechtliche Fragen entstehen. Für Interessenten ist entscheidend, dass die Abwicklung rechtssicher bleibt; eine unrealistische Zusage gefährdet beide Seiten.

Kredit auf ein neues Objekt übertragen?

Wenn du nach dem Verkauf eine andere Immobilie kaufst, kann ein Sicherheitentausch oder eine andere Weiterführung des Darlehens interessant sein. Ob die Bank zustimmt, hängt von Vertrag, Wert und Eignung der neuen Sicherheit sowie den zeitlichen Abläufen ab. Ein Anspruch auf eine bestimmte Lösung besteht nicht allein deshalb, weil du weiter Kunde bleiben möchtest.

Frage vor der Vermarktung nach Möglichkeiten und schriftlichen Bedingungen. Die neue Immobilie muss identifiziert und geprüft sein; bestehender Verkauf und neuer Kauf müssen zeitlich zusammenpassen. Manchmal ist eine sauber kalkulierte Ablösung einfacher als ein komplizierter Übergang. Vergleiche Gesamtkosten und Risiken, nicht nur den alten Zinssatz mit einem neuen Angebot.

Zwei Immobiliengeschäfte zeitlich verbinden

Viele Verkäufer benötigen den Erlös als Eigenkapital für den nächsten Kauf. Zwischen Beurkundung, Kaufpreisfälligkeit, Zahlung und Übergabe liegen jedoch oft Wochen. Die Bundesnotarkammer empfiehlt, zusammenhängende Verträge und Ziele mit dem Notariat offen zu besprechen, damit Fristen und Sicherungen sinnvoll abgestimmt werden.

Baue einen Kalender mit festen und unsicheren Daten. Notiere Räumung, Darlehensablösung, Kaufpreisfälligkeit, Zahlungsnachweis und geplanten Einzug. Kläre, wie du eine Verzögerung finanzierst und wo du vorübergehend wohnen würdest. Ein Verkauf zum hohen Preis nützt wenig, wenn der Terminplan eine kostspielige Notlösung erzwingt.

Auch die Bank des neuen Kaufs braucht verlässliche Nachweise zum erwarteten Eigenkapital. Ein unterschriebener Verkaufsvertrag ist besser als eine Schätzung, ersetzt aber nicht zwingend den tatsächlichen Zahlungseingang. Lass dir die Bedingungen der neuen Finanzierung früh erklären.

Die letzten Unterlagen vor dem Notartermin

Halte Darlehensnummern, zuständige Bankkontakte, aktuellen Grundbuchauszug, vorhandene Löschungsbewilligungen und die voraussichtlichen Ablösebeträge bereit. Teile dem Notariat mit, wenn mehrere Banken beteiligt sind oder die Grundschuld weitere Kredite sichert.

Lies den Kaufvertragsentwurf mit Blick auf Lastenfreistellung, Kaufpreisaufteilung, Fälligkeit und Übergabetermin. Frage nach, wann genau du über den verbleibenden Erlös verfügen kannst. Eine optimistische Datumsannahme in deinem privaten Umzugsplan ist keine vertragliche Zahlungszusage.

Der laufende Kredit macht den Verkauf nicht ungewöhnlich. Er verlangt lediglich, Bank, Notariat, Käufer und eigenen Folgekauf in derselben Rechnung zu halten. Wer Restschuld, Entschädigung und Termine früh klärt, kann den Verkaufserlös realistisch nutzen und Überraschungen kurz vor der Unterschrift vermeiden.

Quellen und Prüfdatum

Rechtsstand und Links geprüft am 23. September 2026. Der Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine Prüfung deines Darlehensvertrags oder steuerliche und rechtliche Beratung im Einzelfall.