Eine Immobilie wird für 400.000 Euro verkauft. Auf deinem Konto landen nach der Abwicklung aber nicht unbedingt 400.000 Euro. Vielleicht wird ein bestehender Kredit abgelöst, ein Makler erhält eine Provision, die Grundschuld muss gelöscht werden und bis zur Übergabe laufen Versicherung und Hausgeld weiter. Wer den Verkaufserlös schon vollständig für die nächste Wohnung einplant, kann dadurch in eine unangenehme Finanzierungslücke geraten.

Die gute Nachricht: Die meisten Kostenarten lassen sich vor der ersten Anzeige erkennen. Ihre genaue Höhe hängt von Vertrag, Bundesland, Objekt und Zeitplan ab. Statt mit einer pauschalen Prozentzahl zu rechnen, baust du eine persönliche Erlösrechnung mit festen Beträgen, Angeboten und Reserven.

Kurzfassung

  • Trenne Verkaufspreis, Zahlungseingang, Nettomittel nach Kreditablösung und steuerlichen Gewinn.
  • Prüfe Maklervertrag, offene Darlehen, Grundbuchbelastungen und erforderliche Unterlagen vor der Vermarktung.
  • Kalkuliere Vorbereitung, Energieausweis, Reinigung, kleine Reparaturen, laufende Kosten und Umzug.
  • Notar- und Grundbuchkosten trägt nicht automatisch allein eine Seite; gesetzliche Ausgangsregeln und Kaufvertrag sind zu unterscheiden.
  • Rechne mit einem vorsichtigen Verkaufspreis und zeitlichem Puffer, nicht nur mit dem optimalen Angebot.

Die vier Zahlen im Verkauf auseinanderhalten

Der Angebotspreis ist dein Wunsch oder deine Marktstrategie. Der notarielle Kaufpreis ist die vereinbarte Summe. Der tatsächlich frei verfügbare Erlös entsteht erst nach Ablösung von Darlehen und Abzug der Kosten, die du tragen musst. Ein möglicher steuerpflichtiger Gewinn ist wieder eine andere Größe, die nach steuerlichen Regeln aus Veräußerungspreis und relevanten Kosten ermittelt wird.

Schreibe diese vier Zahlen auf getrennte Zeilen. Beispiel mit frei gewählten Annahmen: Du bietest ein Haus für 425.000 Euro an und verkaufst es für 405.000 Euro. Die Bank erhält 155.000 Euro zur Ablösung. Für Makler, Unterlagen, Lastenfreistellung, Vorbereitung und Umzug setzt du 25.000 Euro an. Daraus ergeben sich vor einer möglichen Steuer und weiteren individuellen Posten 225.000 Euro frei verfügbare Mittel. Das ist deutlich weniger als der Betrag im Exposé.

Die Beispielrechnung ist keine Prognose. Sie zeigt, warum bereits ein relativ kleiner Unterschied im Kaufpreis für eine Anschlussfinanzierung wichtig sein kann. Die konkreten Kosten gehören mit Angeboten und Vertragsunterlagen belegt.

Maklerprovision genau aus dem Vertrag lesen

Wenn du einen Makler beauftragst, lies vor der Unterschrift den Provisionssatz, die Berechnungsgrundlage, den Zeitpunkt der Fälligkeit und die Laufzeit des Auftrags. Prüfe auch, ob zusätzliche Marketingkosten vereinbart werden und was bei einem selbst gefundenen Käufer gilt. Eine schön gestaltete Preisliste ersetzt nicht den konkreten Maklervertrag.

Für Verkäufe von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gelten besondere Regeln zur Verteilung von Maklerkosten. § 656c BGB verlangt bei einem Maklervertrag mit beiden Seiten grundsätzlich gleich hohe Verpflichtungen. § 656d BGB enthält Regeln, wenn nur eine Partei den Makler beauftragt und Kosten auf die andere übertragen werden sollen. Daraus folgt nicht, dass bei jedem Objekt und jedem Käufer immer exakt dieselbe Provision anfällt. Prüfe den konkreten Fall.

Vergleiche Maklerangebote nicht nur anhand des Prozentsatzes. Welche Leistungen sind enthalten? Wie wird der Preis begründet, wer erstellt Fotos und Exposé, wie werden Interessenten vorqualifiziert, wie läuft die Abstimmung mit Notariat und Bank? Ein niedriger Satz nützt wenig, wenn Vermarktung und Betreuung nicht zum Objekt passen. Umgekehrt sollte eine hohe Provision nicht bloß mit allgemeinen Erfolgsversprechen begründet werden.

Bestehender Kredit und mögliche Vorfälligkeitskosten

Eine offene Darlehenssumme ist kein Verkaufsnebenkostenposten im engeren Sinn, aber sie reduziert den Betrag, der dir aus dem Kaufpreis bleibt. Frage die Bank früh nach dem voraussichtlichen Ablösebetrag zum geplanten Zeitpunkt. Wenn du während einer Zinsbindung vorzeitig zurückzahlst, können unter bestimmten Bedingungen zusätzliche Kosten entstehen. Die Berechnung gehört zur konkreten Finanzierung.

Bitte um eine schriftliche Aufstellung mit Restschuld, Datum, Bedingungen und möglichen Kosten. Frage auch, ob andere Lösungen in Betracht kommen, etwa eine Übertragung oder Fortsetzung unter veränderten Voraussetzungen. Verlasse dich nicht auf die Restschuld aus einer alten Jahresübersicht. Bis zum Kaufpreiszahlungstag laufen Zinsen und Tilgung weiter.

Hat die Bank eine Grundschuld im Grundbuch, muss sie bei einem lastenfreien Verkauf rechtlich abgewickelt werden. Ein getilgter Kredit löscht den Grundbucheintrag nicht automatisch. Fehlen Löschungsbewilligung oder bei einer Briefgrundschuld der Brief, kann sich die Abwicklung verzögern. Auch das hat einen Preis, selbst wenn er nicht als einzelne Rechnung erscheint: laufende Belastung und Unsicherheit für deinen nächsten Kauf.

Notar und Grundbuch: keine pauschale Verkäuferrechnung

§ 448 BGB ordnet die Kosten der Übergabe grundsätzlich dem Verkäufer zu. Der Käufer eines Grundstücks trägt nach dem gesetzlichen Ausgangspunkt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der für die Eintragung erforderlichen Schritte. Im konkreten Kaufvertrag können weitere Regelungen stehen. Verkäufer müssen häufig Kosten für die Beseitigung eigener Grundbuchbelastungen tragen; bei Treuhandauflagen einer abzulösenden Bank kann zusätzlich eine notarielle Gebühr anfallen.

Frag das Notariat früh, welche Kosten voraussichtlich deiner Seite zugeordnet werden. Eine pauschale Aussage „Notar zahlt immer der Käufer“ ist zu grob. Umgekehrt solltest du nicht den gesamten Notar- und Grundbuchbetrag als eigene Verkaufskosten einplanen, wenn der Vertrag etwas anderes vorsieht.

Bei besonderen Konstellationen – mehreren Eigentümern, Erbfolge, Wohnrechten oder fehlenden Grundschuldunterlagen – können zusätzliche Erklärungen und Nachweise nötig sein. Sie sind nicht mit der gewöhnlichen Beurkundung gleichzusetzen. Plane einen separaten Posten für offene Sonderfragen.

Unterlagen, Energieausweis und Wertermittlung

Ein gültiger Energieausweis ist beim Verkauf grundsätzlich erforderlich, sofern keine Ausnahme greift. Wenn du noch keinen passenden Ausweis hast, hol ein Angebot für die zulässige Ausweisart ein. Die Kosten können je nach Datengrundlage und Gebäude unterschiedlich sein. Prüfe auch, ob Grundrisse, Bauakten oder Teilungserklärung beschafft werden müssen und ob dafür Gebühren anfallen.

Eine professionelle Wertermittlung kann sinnvoll sein, wenn Preis und Zustand schwer einzuordnen sind oder Miteigentümer unterschiedliche Vorstellungen haben. Sie ist nicht bei jedem gewöhnlichen Verkauf zwingend. Entscheidend ist, ob die Ausgaben eine bessere Entscheidung ermöglichen. Ein Gutachten aus einer Erbschaftsauseinandersetzung hat eine andere Aufgabe als eine kurze Marktpreiseinschätzung für ein Inserat.

Rechne Foto- und Exposéerstellung transparent. Vielleicht sind sie im Maklervertrag enthalten. Bei Privatverkauf zahlst du gegebenenfalls Fotograf, Grundrissaufbereitung, Inseratsgebühren oder andere Dienstleistungen selbst. Frage vorab, welche Rechte du an den Bildern erhältst und ob du sie später weiterverwenden darfst.

Reinigung und Reparaturen: Aufwand mit Zweck

Eine gründliche Reinigung, kleine Funktionsreparaturen und ein aufgeräumter Außenbereich können die Besichtigung erleichtern. Größere Renovierungen sind kein Automatismus. Wer vor dem Verkauf eine Küche für viel Geld erneuert, kennt den Geschmack des späteren Käufers nicht. Kalkuliere für jede Maßnahme Material, Arbeitszeit, Entsorgung und mögliches Verzögerungsrisiko.

Trenne notwendige Sicherung von bloßer Optik. Ein undichtes Dach braucht einen Befund oder eine fachgerechte Lösung. Ein kleiner Kratzer im Boden kann offen gezeigt werden. Verstecke bekannte erhebliche Schäden nicht hinter frischer Farbe. Das kann rechtliche Folgen haben und zerstört Vertrauen.

Vergleiche den möglichen Nutzen einer Maßnahme mit realistischen Marktdaten, nicht mit der eigenen Hoffnung auf eine eins-zu-eins höhere Verkaufssumme. Wenn du drei Angebote für eine Reparatur einholst, lass sie denselben Umfang beschreiben. Sonst ist der niedrigste Preis vielleicht nur das kleinste Leistungspaket.

Laufende Kosten während der Vermarktung

Solange du Eigentümer bist und der wirtschaftliche Übergang noch nicht erfolgt ist, laufen viele Zahlungen weiter: Darlehen, Heizung, Strom, Versicherung, Grundabgaben und bei einer Wohnung Hausgeld. Ein leer stehendes Haus benötigt weiterhin Schutz vor Frost, Schäden und unbefugtem Zutritt. Diese Kosten werden in schnellen Erlösrechnungen gern vergessen.

Setze nicht nur einen Monat an, weil du auf eine rasche Zusage hoffst. Plane eine vorsichtige Vermarktungsdauer plus Zeit zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung. Bei einem Objekt, das erst renoviert oder geräumt werden muss, kommt zusätzliche Zeit hinzu. Ein Preisnachlass für schnellen Abschluss kann wirtschaftlich sinnvoll sein – oder teurer als ein weiterer Monat Wartezeit. Rechne beides.

Wenn du bereits eine neue Wohnung gekauft hast, können doppelte Kosten entstehen. Die tatsächliche Belastung besteht nicht nur aus zwei Kreditraten. Umzug, Lagerung, Versicherungen und laufende Nebenkosten gehören dazu. Eine Liquiditätsreserve schützt dich vor Verkaufsdruck, der am Ende den Preis stärker senkt als jede Nebenkostenrechnung.

Umzug und Anschlussimmobilie separat budgetieren

Der Verkauf endet für dich oft nicht an der Haustür. Möbel müssen transportiert, Räume geräumt, eventuell Dinge eingelagert und neue Verträge eingerichtet werden. Selbst ein privat organisierter Umzug kostet Fahrzeuge, Material, Zeit und möglicherweise mehrere freie Arbeitstage.

Kaufst du danach neu, entstehen auf der Käuferseite weitere Kosten: Grunderwerbsteuer, Beurkundung, Grundbuch, möglicherweise Makler und Arbeiten am neuen Objekt. Diese Posten sind nicht Verkaufskosten des alten Hauses, verbrauchen aber denselben Geldtopf. Eine Nettoerlösrechnung ohne Anschlusskosten gibt ein falsches Gefühl von verfügbarem Eigenkapital.

Erstelle deshalb zwei Tabellen: „Was bleibt aus dem Verkauf?“ und „Was benötigt der nächste Wohnschritt?“ Erst die Differenz zeigt, wie groß eine neue Finanzierung sein muss. Passe die Tabellen an, sobald ein belastbares Kaufangebot vorliegt.

Steuern nur mit dem konkreten Sachverhalt beurteilen

Ein Gewinn aus einem privaten Immobilienverkauf kann nach § 23 EStG steuerlich relevant sein, insbesondere bei Verkauf innerhalb des maßgeblichen Zeitraums. Ausnahmen für eigene Wohnzwecke und Besonderheiten bei Erbschaft oder gemischter Nutzung machen pauschale Aussagen gefährlich. Der Verkaufspreis ist zudem nicht identisch mit dem steuerpflichtigen Gewinn.

Wenn der Fall nicht eindeutig ist, lass ihn vor der Unterschrift steuerlich prüfen. Eine mögliche Zahlung gehört in die Liquiditätsplanung, auch wenn sie nicht am Tag der Kaufpreiszahlung abgeht. Bei einer Erbengemeinschaft oder nach Trennung können mehrere Personen jeweils eigene steuerliche Fragen haben.

Vermeide den entgegengesetzten Fehler: nicht jeden Verkauf vorsorglich mit einer frei erfundenen Steuerquote belasten. Eine fachlich geprüfte Einschätzung ist hilfreicher als ein hoher Schätzwert, der vielleicht völlig unnötig Geld bindet.

Eine Nettoerlösrechnung, die du aktualisieren kannst

Beginne mit einem vorsichtigen Verkaufspreis. Ziehe aktuelle Restschuld und mögliche Ablösekosten ab. Danach folgen deine vertraglich vereinbarte Maklerprovision, Kosten der Lastenfreistellung, Unterlagen, Vorbereitung, laufende Kosten bis zur Übergabe, Umzug und gegebenenfalls eine geprüfte Steuerposition. Markiere jeden Betrag als „bestätigt“, „Angebot“ oder „Schätzung“.

Rechne mindestens zwei Varianten: einen erwarteten und einen niedrigeren Verkaufspreis. Ergänze eine längere Vermarktungsdauer. So erkennst du, welche Ausgaben fest sind und welche nur bei einem bestimmten Verlauf entstehen. Setze die Reserve nicht als bequemen Rundungsrest an, sondern begründe sie mit möglichen Verzögerungen und Reparaturen.

Bei einem Käuferangebot kannst du die Tabelle neu ausfüllen. Ein Angebot mit etwas geringerem Kaufpreis und sicherer Finanzierung kann unter Umständen besser sein als ein höheres mit unsicherer Abwicklung. Die Erlösrechnung macht diesen Unterschied sichtbar, ohne Menschen auf eine einzige Zahl zu reduzieren.

Was du vor dem Inserat erledigst

Hole einen aktuellen Kreditstand ein, prüfe Grundbuch und Maklervertrag, sammle fehlende Unterlagen und schätze laufende Kosten bis zur Übergabe. Kläre bei Steuerfragen den Sachverhalt, bevor ein fester Termin versprochen wird. Dann ist dein Angebotspreis nicht nur eine Marktzahl, sondern Teil eines Finanzplans, den du tatsächlich tragen kannst.

Ein Verkauf ist erst dann wirtschaftlich verstanden, wenn du weißt, was nach allen Verpflichtungen übrig bleibt. Diese Zahl muss nicht auf den Euro genau feststehen. Sie sollte aber auf echten Verträgen, Angeboten und nachvollziehbaren Annahmen beruhen – nicht auf dem großen Betrag im Inserat.

Dieser Beitrag bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Quellen und Prüfdatum

Geprüft am 23. September 2026.