Du willst eine Wohnung verkaufen, in der jemand wohnt. Für dich ist es ein Vermögensgegenstand, für die Mietpartei ihr Zuhause. Beides muss in der Planung Platz haben. Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht automatisch; zugleich braucht ein ernsthafter Käufer verlässliche Informationen über Miete, Zustand und Verpflichtungen. Wer hier mit Druck oder halben Angaben arbeitet, macht die Vermarktung meist schwieriger.

Eine vermietete Wohnung spricht andere Käufer an als eine freie. Kapitalanleger fragen nach Einnahmen, Kosten und Perspektive. Selbstnutzer müssen wissen, dass ein späterer eigener Einzug rechtlich nicht frei disponibel ist. Ein sauber vorbereiteter Verkauf beginnt deshalb beim bestehenden Mietverhältnis und nicht bei der Frage, wie man möglichst schnell einen Fototermin bekommt.

Kurzfassung

  • Der Mietvertrag bleibt grundsätzlich bestehen; der Erwerber tritt nach § 566 BGB in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein.
  • Eine Kündigung allein wegen des Verkaufs ist nicht zulässig. Eigenbedarf hat Voraussetzungen, und nach Umwandlung können besondere Sperrfristen gelten.
  • Prüfe Mietvertrag, Kaution, Nebenkosten, Zahlungsverlauf, Modernisierungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
  • Besichtigungen benötigen Abstimmung und Rücksicht auf die Mietpartei; eine Wohnung ist kein ständig verfügbares Schaufenster.
  • Bei bestimmten Umwandlungen kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters bestehen. Den Einzelfall prüft das Notariat.

„Kauf bricht nicht Miete“ bedeutet mehr als einen Merksatz

§ 566 BGB regelt, dass der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintritt, die während seiner Eigentumszeit entstehen. Der Verkauf ist also kein Neustart des Mietvertrags. Mietdauer, vereinbarte Miethöhe, zulässige Nebenabreden und weitere Rechte bleiben relevant.

Für die Verkaufsplanung heißt das: Du kannst nicht einfach „frei ab Übergabe“ versprechen, wenn keine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses feststeht. Auch ein Käufer kann nicht wegen des bloßen Eigentümerwechsels den Vertrag nach Belieben beenden. Eine Kündigung durch Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB; bei Eigenbedarf und besonders nach einer Wohnungsumwandlung sind die Einzelheiten sorgfältig zu prüfen.

Trenne deshalb zwei Fragen: Kann die Wohnung überhaupt in absehbarer Zeit frei werden? Und an wen lässt sie sich im bestehenden vermieteten Zustand sinnvoll verkaufen? Wenn du eine freie Übergabe nicht sicher belegen kannst, vermarkte sie ehrlich als vermietet.

Die Mietunterlagen vor der Anzeige sortieren

Ein Käufer braucht mehr als die aktuelle monatliche Überweisung. Lege den vollständigen Mietvertrag samt Nachträgen bereit. Notiere Beginn, Nettokaltmiete, Vorauszahlungen, vereinbarte Betriebskosten, Kaution und etwaige Besonderheiten. Prüfe, ob Stellplatz oder Einbauküche separat vermietet sind. Sammle die letzten Abrechnungen und dokumentiere offene Einwendungen oder laufende Streitigkeiten.

Bei einer Eigentumswohnung gehören zusätzlich Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Beschlüsse der Eigentümerversammlung, Teilungserklärung und Informationen zur Erhaltungsrücklage in die Prüfung. Die monatliche Miete ist nicht der monatliche Gewinn. Manche Kosten sind nicht auf Mieter umlegbar, andere größere Ausgaben können durch anstehende Sanierungen entstehen.

Bewahre personenbezogene Unterlagen geschützt auf. Interessenten brauchen zunächst ein sachliches Bild der wirtschaftlichen und rechtlichen Lage, nicht eine frei zirkulierende Kopie jedes privaten Schreibens. Kläre mit Makler und Notariat, welche Daten wann und in welcher Form offengelegt werden sollen. Bei Kontoauszügen oder Korrespondenz lassen sich nicht erforderliche private Informationen schwärzen.

Den Mietstatus ehrlich beschreiben

Ein Exposé sollte klar sagen, dass die Wohnung vermietet ist, welche Miete vertraglich geschuldet wird und welche laufenden Kosten anfallen. Gib nicht nur eine hohe theoretisch erzielbare Marktmiete an, wenn die tatsächliche Miete darunterliegt. Eine künftige Mieterhöhung unterliegt rechtlichen Voraussetzungen und ist keine sichere Rendite.

Prüfe auch die Formulierung „langjähriger, zuverlässiger Mieter“. Wenn du nur weißt, dass die letzten drei Zahlungen eingingen, ist das keine belastbare Aussage über viele Jahre. Umgekehrt gehören bekannte Rückstände oder laufende Verfahren nicht unter den Teppich. Stelle Tatsachen, Zeiträume und gegebenenfalls noch ungeklärte Punkte getrennt dar.

Bei modernisierten Wohnungen sollten Käufer nachvollziehen können, was gemacht wurde und welche Kosten oder Förderungen dahinterstehen. Eine neue Heizung, neue Fenster und ein frischer Anstrich sind unterschiedliche Dinge. Dokumente sind besser als allgemeine Aussagen wie „komplett saniert“.

Besichtigungen ohne Überrumpelung organisieren

Die Mietpartei muss nicht dauerhaft für spontane Besichtigungen bereitstehen. Zwar können unter bestimmten Voraussetzungen Besichtigungen im Zusammenhang mit einem Verkauf zu dulden sein, doch Anlass, Ankündigung, Umfang und Zeiten müssen angemessen sein. Die konkrete Rechtslage hängt vom Fall ab; stütze dich nicht auf pauschale Internetformeln wie „dreimal pro Woche ist immer erlaubt“.

Sprich früh und respektvoll mit der Mietpartei. Erkläre, warum der Verkauf stattfindet, wer zu Terminen kommt und wie viele Besichtigungen du ungefähr erwartest. Biete gebündelte, planbare Zeitfenster an. Frage vor Innenaufnahmen um Zustimmung und kläre, ob persönliche Gegenstände auf Bildern zu sehen wären. Niemand möchte seine privaten Fotos, Kinderzimmer oder Dokumente ungefragt in einem Immobilienportal entdecken.

Manchmal ist eine Besichtigung mit wenigen vorqualifizierten Interessenten hilfreicher als ein Strom neugieriger Personen. Gib vorab Grundriss, neutrale Objektfotos und Unterlagen heraus, damit sich ungeeignete Interessenten selbst aussortieren. Im bewohnten Objekt zählt Rücksicht nicht nur moralisch; sie erleichtert oft auch die Zusammenarbeit.

Der Käuferkreis verändert den Preisrahmen

Eine freie Wohnung und dieselbe Wohnung mit laufendem Mietvertrag können unterschiedliche Käuferkreise haben. Selbstnutzer zahlen unter Umständen anders als Anleger, die vor allem Mieteinnahmen und Kosten betrachten. Daraus folgt kein fixer „Mieterabschlag“. Lage, Miethöhe, Zustand, Vertragsdetails und rechtliche Möglichkeiten unterscheiden sich zu stark.

Vergleiche Angebote mit tatsächlich ähnlichen vermieteten Objekten. Rechne bei einer Anlegerperspektive Einnahmen und Ausgaben transparent, ohne zukünftige Wertsteigerung als Gewissheit darzustellen. Eine Rechnung mit Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis ist nur ein grober Anfang. Hausgeld, Instandhaltung, Leerstand nach einem späteren Mieterwechsel, Finanzierung und Steuerfolgen gehören in eine vollständige Betrachtung des Käufers.

Wenn Interessenten wegen einer angeblich bald möglichen Eigenbedarfskündigung mehr bieten wollen, dämpfe falsche Erwartungen. Ob eine Kündigung zulässig ist, bestimmt nicht deine Verkaufswerbung. Ein Käufer muss seine eigene Nutzung rechtlich prüfen lassen.

Vorkaufsrecht bei Umwandlung prüfen

§ 577 BGB sieht für Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht vor, wenn an vermieteten Wohnräumen nach ihrer Überlassung Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und an einen Dritten verkauft wird. Das gilt nicht schlicht bei jedem Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung. Zeitpunkt und Art der Umwandlung sind entscheidend; das Gesetz nennt auch Ausnahmen.

Prüfe die Geschichte der Wohnung und gib dem Notariat die relevanten Unterlagen. Wenn ein Vorkaufsrecht besteht, sind formgerechte Mitteilungen und Fristen einzuhalten. Versuche nicht, das Thema durch eine beiläufige Aussage im Exposé zu erledigen. Ein übersehener Anspruch kann die Abwicklung verzögern und Vertrauen beschädigen.

Nach einer Umwandlung kann außerdem die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB greifen. Die gesetzliche Grundfrist beträgt drei Jahre; in bestimmten Gebieten können Landesverordnungen sie auf bis zu zehn Jahre verlängern. Welche Frist für die konkrete Wohnung gilt, hängt vom Ort, den Daten und der einschlägigen Regelung ab. Eine pauschale Aussage zum möglichen Eigenbedarf wäre hier unzuverlässig.

Kaution und laufende Zahlungen sauber übergeben

Die Mietkaution ist kein zusätzlicher Verkaufserlös. Kläre mit dem Notariat und der Käuferseite, wie sie dokumentiert und übertragen wird. Betrag, Anlageform und mögliche Ansprüche müssen nachvollziehbar sein. Wenn du die Kaution nicht mehr vollständig zuordnen kannst, behebe die Unklarheit vor der Beurkundung.

Ebenso wichtig ist der Stichtag für Mieten und Betriebskosten. Wer erhält die Miete für den Übergangsmonat? Wer erstellt die nächste Nebenkostenabrechnung? Wie werden Vorauszahlungen, Guthaben oder Nachforderungen zwischen dir und dem Käufer abgerechnet? Der Mietvertrag läuft für die Mietpartei weiter; die interne Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer muss separat funktionieren.

Informiere die Mietpartei nach dem Eigentumswechsel über die neue Vermieterseite und Zahlungsdaten in verlässlicher Form. Verlange keine vorschnelle Überweisung auf ein neues Konto, bevor die Berechtigung klar ist. Gerade bei Immobilienübergängen können missverständliche Nachrichten oder Betrugsversuche entstehen.

Laufende Konflikte und Mängel offenlegen

Ein länger andauernder Feuchtigkeitsschaden, eine gemeldete defekte Heizung oder Streit über eine Nebenkostenabrechnung betrifft den Wert und die künftigen Pflichten des Käufers. Sammle Meldungen, Fachbefunde, Reparaturaufträge und Korrespondenz. Kennzeichne, was erledigt ist und was noch offensteht.

Gib weder dem Käufer noch der Mietpartei Versprechen, die du nicht halten kannst. „Der neue Eigentümer kümmert sich darum“ löst eine bestehende Pflicht nicht automatisch. Umgekehrt solltest du dem Käufer keinen mängelfreien Zustand zusichern, wenn du eine offene Meldung kennst. Das Notariat kann erklären, wie bekannte Sachverhalte im Vertrag beschrieben und Pflichten zwischen den Parteien verteilt werden.

Wenn das Verhältnis zur Mietpartei angespannt ist, halte Kommunikation sachlich und schriftlich. Der Verkauf ist kein Mittel, einen laufenden Konflikt unsichtbar zu machen. Ein Käufer wird spätestens bei der Vertragsübernahme mit ihm umgehen müssen.

Was im Kaufvertrag ausdrücklich geklärt werden sollte

Der Vertrag sollte zur tatsächlichen Vermietung passen. Relevante Punkte sind Mietvertrag und Nachträge, Kaution, bekannte Rückstände oder Streitigkeiten, Stichtag für Mieten und Lasten sowie der Umgang mit offenen Abrechnungen. Bei einer Eigentumswohnung kommen Hausgeld, Sonderumlagen und Beschlüsse hinzu. Formuliere keine „mietfreie Übergabe“, wenn es dafür keine sichere Grundlage gibt.

Lies den Entwurf gegen deine Unterlagen. Fehlt ein wichtiges Mietdetail, gib es vor der Unterschrift an das Notariat. Der Kaufvertrag kann das Mietverhältnis nicht beliebig zulasten der Mietpartei umschreiben, aber er kann die Pflichten zwischen Verkäufer und Käufer eindeutig regeln.

Plane auch die praktische Übergabe: Schlüssel zu Gemeinschaftsflächen, Verwalterkontakt, Versicherungsdaten, Wartungsnachweise, Zähler und Zugang zu technischen Anlagen. Die Mietpartei soll möglichst wenig organisatorisches Chaos durch den Eigentümerwechsel erleben.

Ein fairer Verkauf ist meist der einfachere

Du kannst eine vermietete Wohnung erfolgreich verkaufen, ohne das Mietverhältnis als Hindernis oder den Mieter als Störung zu behandeln. Ein vollständiges Unterlagenpaket macht das Angebot für ernsthafte Käufer verständlich. Planbare Besichtigungen und klare Kommunikation vermeiden unnötige Konflikte. Und ein realistischer Preis zieht eher Menschen an, die den bestehenden Vertrag auch tatsächlich übernehmen wollen.

Wenn Umwandlung, Eigenbedarf, Vorkaufsrecht oder ein laufender Streit im Raum stehen, hole individuelle rechtliche Beratung ein. Der sichere Weg ist nicht die lauteste Verkaufsbehauptung, sondern eine ehrliche Beschreibung dessen, was heute gilt und was noch geprüft werden muss.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen und Prüfdatum

Geprüft am 23. September 2026.