Bei einer Eigentumswohnung kaufst du mehr als die Räume hinter deiner Wohnungstür. Du wirst Teil einer Gemeinschaft, beteiligst dich am Grundstück und trägst anteilig Verantwortung für Dach, Fassade, Leitungen, Treppenhaus und andere gemeinschaftliche Bauteile. Eine frisch gestrichene Wohnung kann deshalb finanziell riskanter sein als ein sichtbar älteres Haus – wenn die Gemeinschaft größere Maßnahmen aufgeschoben hat.

Die entscheidenden Hinweise stehen selten in einer einzigen Unterlage. Erst Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Versammlungsprotokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Vermögensbericht ergeben gemeinsam ein belastbares Bild.

Kurz gesagt

Prüfe vor dem Notartermin, was rechtlich zur Wohnung gehört, wie Kosten verteilt werden und welche Maßnahmen beschlossen oder absehbar sind. Gleiche Aufteilungsplan und tatsächlichen Zustand ab. Lies mehrere Jahre Protokolle, nicht nur das jüngste. Beurteile die Erhaltungsrücklage zusammen mit dem Zustand des Gebäudes. Kläre offene Hausgelder, Sonderumlagen und laufende Streitigkeiten schriftlich.

Was du mit einer Eigentumswohnung erwirbst

Zum Kauf gehören Sondereigentum und ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum umfasst typischerweise die Wohnung und je nach Regelung bestimmte weitere Räume. Tragende Bauteile, Dach, Fassade und wesentliche gemeinschaftliche Anlagen gehören grundsätzlich nicht dir allein.

Daneben können Sondernutzungsrechte bestehen. Sie erlauben einer bestimmten Einheit, eine Fläche des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, zum Beispiel einen Gartenbereich oder Stellplatz. Das ist rechtlich etwas anderes als Sondereigentum.

Notar.de weist darauf hin, dass Keller, Garage oder Stellplatz nicht automatisch mit der besichtigten Wohnung mitverkauft werden. Nummern in Grundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan müssen zusammenpassen. Ein Stellplatz kann ein eigenes Teileigentumsgrundbuch haben und muss dann im Kaufvertrag ausdrücklich erfasst werden.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung beschreibt die rechtliche Aufteilung des Gebäudes und Grundstücks. Zur Prüfung gehören meist Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan. Lies diese Dokumente nicht nur auf der Suche nach der Wohnungsnummer.

Wichtige Fragen sind:

  • Welche Räume sind der Einheit zugeordnet?
  • Was ist Sonder- und was Gemeinschaftseigentum?
  • Welche Sondernutzungsrechte bestehen?
  • Wie werden Kosten verteilt?
  • Wie sind Stimmrechte geregelt?
  • Gibt es Einschränkungen für Vermietung, Gewerbe, Tierhaltung oder Umbauten?
  • Ist für eine Veräußerung die Zustimmung des Verwalters erforderlich?

Kosten werden nicht zwingend nach Wohnfläche verteilt. Miteigentumsanteile, besondere Schlüssel oder einzelne Vereinbarungen können gelten. Ein Erdgeschosskäufer kann je nach Regelung an Aufzugskosten beteiligt sein, obwohl er den Aufzug kaum nutzt.

Die Gemeinschaftsordnung bindet dich nach dem Kauf. „Das macht hier jeder anders“ ist keine verlässliche Aussage, wenn die Dokumente etwas anderes vorsehen.

Aufteilungsplan mit der Realität vergleichen

Nimm den Aufteilungsplan zur zweiten Besichtigung mit. Prüfe Lage, Zuschnitt und Nummerierung von Wohnung, Keller und Stellplatz. Wurden Wände versetzt, Flure einbezogen oder Dachräume ausgebaut? Abweichungen können rechtliche, bauliche und versicherungsbezogene Folgen haben.

Notar.de warnt ausdrücklich vor Unterschieden zwischen tatsächlicher Bauausführung und Teilungserklärung. Besonders relevant ist, ob Gemeinschaftseigentum betroffen wurde oder die Zuordnung von Flächen unklar ist.

Eine sichtbare Abweichung ist nicht automatisch unheilbar. Sie muss aber vor dem Kauf geklärt werden: Wurde sie genehmigt? Gibt es Beschlüsse und baurechtliche Unterlagen? Ist eine Anpassung erforderlich? Wer trägt Kosten und Risiko? Verlasse dich nicht auf die mündliche Aussage, der Umbau sei „schon immer so“.

Protokolle der Eigentümerversammlungen

Versammlungsprotokolle zeigen, womit sich die Gemeinschaft beschäftigt. Lies nach Möglichkeit mehrere Jahre. Wiederkehrende Themen sind oft aussagekräftiger als ein einzelner Beschluss.

Achte auf:

  • Dach-, Fassaden- oder Heizungssanierung,
  • Feuchte, Leitungsprobleme und Versicherungsschäden,
  • Aufzug, Tiefgarage und Brandschutz,
  • Angebote, die eingeholt, aber nie beschlossen wurden,
  • wiederholt verschobene Instandhaltung,
  • Streit um Kostenverteilung oder Nutzung,
  • häufige Verwalterwechsel,
  • Hausgeldrückstände und Liquiditätsprobleme.

Protokolle sind keine vollständige technische Diagnose. Formulierungen wie „erneute Beratung im nächsten Jahr“ können jedoch anzeigen, dass ein teures Thema seit Längerem ungelöst ist. Bitte dann um zugehörige Gutachten, Angebote und Beschlüsse.

Ein harmonisch klingendes Protokoll beweist umgekehrt keine problemlose Gemeinschaft. Prüfe, ob wichtige Punkte sehr knapp dokumentiert wurden und ob Anlagen fehlen.

Beschlusssammlung nicht vergessen

Nach § 24 Wohnungseigentumsgesetz ist eine Beschlusssammlung zu führen. Sie enthält unter anderem verkündete Beschlüsse, schriftliche Beschlüsse und bestimmte gerichtliche Entscheidungen seit dem 1. Juli 2007. Anfechtungen oder Aufhebungen werden vermerkt.

Die Sammlung hilft, wirksame Regelungen über einen längeren Zeitraum nachzuvollziehen. Sie ersetzt nicht die Protokolle, weil dort Diskussionen, Hintergründe und nicht beschlossene Themen sichtbar werden können. Prüfe beides.

Als Interessent erhältst du Einsicht regelmäßig über den Verkäufer beziehungsweise mit dessen Ermächtigung. Wenn die Sammlung unvollständig wirkt oder nicht bereitgestellt wird, sollte das vor dem Vertrag geklärt werden.

Wirtschaftsplan, Hausgeld und Jahresabrechnung

Der Wirtschaftsplan enthält voraussichtliche Einnahmen und Ausgaben sowie die daraus abgeleiteten Vorschüsse. Das monatliche Hausgeld ist nicht mit den Nebenkosten einer Mietwohnung gleichzusetzen. Es kann umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltervergütung und Zuführung zu Rücklagen enthalten.

Lass dir aufschlüsseln:

  • welche Bestandteile im Hausgeld stecken,
  • welcher Kostenanteil auf die konkrete Einheit entfällt,
  • ob das aktuelle Hausgeld realistisch oder erkennbar knapp kalkuliert ist,
  • wie stark es in den vergangenen Jahren verändert wurde,
  • ob Nachschüsse beschlossen wurden.

Nach § 28 WEG stellt der Verwalter Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung auf; die Eigentümer beschließen über Vorschüsse sowie nach Jahresende über Nachschüsse oder Anpassungen. Vergleiche mehrere Abrechnungen. Große Abweichungen zwischen Plan und Ergebnis verdienen Erklärung.

Bei vermieteter Wohnung ist zusätzlich wichtig, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können. Das gehört in eine individuelle steuerliche und mietrechtliche Kalkulation.

Erhaltungsrücklage richtig einordnen

Eine hohe Rücklage klingt beruhigend, eine niedrige alarmierend. Ohne Gebäudekontext sagen beide wenig. Ein frisch saniertes kleines Gebäude braucht möglicherweise weniger kurzfristige Mittel als eine große Anlage mit alter Tiefgarage, Aufzügen und sanierungsbedürftiger Fassade.

Der Vermögensbericht muss nach § 28 WEG unter anderem den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Prüfe den tatsächlichen Bestand und den Anteil, der rechnerisch auf die Wohnung entfällt. Notar.de empfiehlt Käufern, Höhe der Rücklage, Hausgeld und mögliche Rückstände vor Vertragsschluss zu klären.

Stelle Rücklage und erwartete Maßnahmen nebeneinander. Wenn in drei Jahren Dach, Leitungen und Heizung anstehen, kann auch ein sechsstelliger Gesamtbetrag knapp sein. Entscheidend sind Anzahl der Einheiten, Kostenumfang und Verteilungsschlüssel.

Die Rücklage wird nicht wie ein persönliches Sparguthaben ausgezahlt, wenn du später verkaufst. Wirtschaftlich beeinflusst sie dennoch den Zustand und die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft.

Sonderumlagen und beschlossene Maßnahmen

Eine Sonderumlage wird erhoben, wenn zusätzliche Mittel benötigt werden. Frage nach bereits beschlossenen, angekündigten oder diskutierten Umlagen. Der Zeitpunkt des Beschlusses, der Fälligkeit und die Regelung im Kaufvertrag bestimmen, wer wirtschaftlich belastet wird. Das muss der Notar im konkreten Fall sauber gestalten.

Verlasse dich nicht auf „zahlt noch der Verkäufer“. Bitte um den Beschlusswortlaut und lass die Kostentragung ausdrücklich klären. Auch eine Maßnahme ohne formellen Beschluss kann absehbar sein, wenn Gutachten und Angebote bereits vorliegen.

Berücksichtige im Budget nicht nur den wahrscheinlichen Anteil an einer Maßnahme. Plane auch Unsicherheit ein, weil Angebote altern und Schäden nach Öffnung größer ausfallen können.

Zustand des Gemeinschaftseigentums besichtigen

Gehe nicht nur durch die Wohnung. Prüfe, soweit zugänglich:

  • Dachraum und Keller,
  • Fassade, Balkone und Fensteranschlüsse,
  • Treppenhaus und Eingang,
  • Heizungs- und Technikräume,
  • Aufzug und Tiefgarage,
  • Außenanlagen und Entwässerung.

Fenster, Balkone oder Leitungen können rechtlich komplex zugeordnet sein. Auch wenn du ein Bauteil allein nutzt, kann es ganz oder teilweise Gemeinschaftseigentum sein. Wer Kosten trägt und Entscheidungen trifft, ergibt sich aus Gesetz, Teilungserklärung und Beschlüssen.

Bei auffälligem Zustand sollte eine sachkundige Person Unterlagen und Gebäude gemeinsam bewerten. Ein gepflegtes Treppenhaus schließt einen Sanierungsstau am Dach nicht aus.

Verwalter, Verträge und Gemeinschaft

Bitte um den aktuellen Verwaltervertrag und die Kontaktdaten der Verwaltung. Prüfe Laufzeit, Vergütung und besondere Zusatzentgelte. Häufige Wechsel können ein Warnsignal sein, müssen aber nicht automatisch gegen das Objekt sprechen.

Frage nach laufenden Verträgen, etwa Wartung, Wärmeversorgung, Kabel, Hausmeister oder Darlehen der Gemeinschaft. Lange Bindungen können künftige Kosten beeinflussen.

Auch die Zahlungsdisziplin ist relevant. Einzelne Rückstände kommen vor; größere oder wiederkehrende Ausfälle belasten die Liquidität. Lass klären, ob der Verkäufer Hausgeld schuldet und welche vertraglichen Vorkehrungen nötig sind. Gemeinschaftsordnung und konkrete Rechtslage können eine Rolle spielen.

Geplante eigene Umbauten

Wenn du Wand, Fenster, Balkon, Markise, Ladepunkt oder Grundriss verändern möchtest, kläre die rechtliche und bauliche Zulässigkeit vor dem Kauf. Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum können Beschlüsse erfordern. Eine bloße Zustimmung des Verkäufers hilft dir später nicht.

Beschreibe dein Vorhaben konkret und lass prüfen, welches Bauteil betroffen ist. Ein „nicht tragender“ Eindruck genügt nicht. Leitungen, Brandschutz, Schallschutz und Gemeinschaftseigentum können trotzdem berührt sein.

Bei gewünschter gewerblicher Nutzung oder Kurzzeitvermietung sind Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlüsse und öffentliches Recht zusammen zu betrachten.

Unterlagen-Check vor dem Notartermin

Fordere mindestens an:

  • aktuellen Wohnungsgrundbuchauszug,
  • Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung samt Nachträgen,
  • Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung,
  • Protokolle mehrerer Eigentümerversammlungen,
  • Beschlusssammlung,
  • aktuellen Wirtschaftsplan,
  • mehrere Jahresabrechnungen,
  • aktuellen Vermögensbericht,
  • Nachweis über Rücklagenstand,
  • Informationen zu Hausgeldrückständen,
  • Verwaltervertrag,
  • Gutachten, Angebote und Beschlüsse zu größeren Maßnahmen,
  • Energieausweis und Verbrauchsdaten,
  • Nachweise über Umbauten in der Wohnung.

Die genaue Liste hängt vom Objekt ab. Fehlen Dokumente, setze eine Frist und halte die Frage offen. Ein Notartermin ist kein sinnvoller Ersatz für noch nicht gelesene Unterlagen.

Eine einfache Auswertungsmethode

Lege eine Tabelle mit vier Spalten an: Thema, belegter Stand, offene Frage, mögliche Kostenfolge. Beispiel:

  • Dach: Gutachten vorhanden, Sanierung empfohlen, noch kein Beschluss, Kosten offen.
  • Rücklage: Bestand laut Vermögensbericht, Anteil der Einheit geklärt, reicht voraussichtlich nicht für Dach.
  • Stellplatz: im Exposé genannt, Nummer weicht vom Aufteilungsplan ab, Zuordnung vor Vertrag klären.

So werden viele Dokumente zu einer Entscheidungshilfe. Markiere Punkte, die Notar, Verwaltung, Bausachverständiger oder Finanzierungsberatung beantworten müssen.

Fazit: Du kaufst in eine gemeinsame Geschichte

Eine Eigentumswohnung ist zugleich Zuhause und Mitgliedschaft in einer rechtlich und finanziell verbundenen Gemeinschaft. Der Wohnungszustand allein reicht für die Kaufentscheidung nicht. Prüfe Zuordnung, Regeln, Beschlüsse, Geld und Gebäude als Gesamtbild. Gute Unterlagen garantieren keine konfliktfreie Zukunft, aber sie verhindern, dass längst bekannte Aufgaben erst nach dem Einzug überraschend bei dir ankommen.

Quellen und Prüfdatum

Geprüft am 22. September 2026.