# Vermietete Immobilie kaufen und Mietverhältnis prüfen

Eine vermietete Wohnung wird nicht leer geliefert und der Mietvertrag verschwindet nicht mit dem Eigentümerwechsel. Du kaufst eine Immobilie, übernimmst aber zugleich ein bestehendes Rechtsverhältnis mit laufenden Einnahmen, Pflichten und einer echten Wohnsituation. Deshalb genügt es nicht, Kaufpreis und aktuelle Kaltmiete in eine Renditeformel einzutragen.

Vor dem Kauf musst du verstehen, wer dort wohnt, was wirksam vereinbart wurde, welche Zahlungen tatsächlich eingehen und welche Kosten beim Eigentümer bleiben. Ebenso wichtig ist die Frage, ob du langfristig vermieten oder später selbst einziehen möchtest. Beide Ziele führen zu unterschiedlichen Prüfungen.

Kurzfassung

  • Nach § 566 BGB gilt „Kauf bricht nicht Miete“: Mit dem Eigentumsübergang trittst du grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein.
  • Lass dir vollständige Mietverträge, Nachträge, Zahlungsübersichten, Betriebskostenabrechnungen, Kautionsnachweise und relevante Korrespondenz vorlegen.
  • Kalkuliere nicht nur mit der Sollmiete. Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Verwaltung und Finanzierung gehören in die Rechnung.
  • Eigenbedarf ist kein automatischer Ausweg aus einem Mietvertrag. Kündigungsgrund, Fristen, mögliche Sperrfristen und Härteeinwände müssen zum Einzelfall passen.
  • Bei umgewandelten Eigentumswohnungen kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters bestehen. Das gehört in die notarielle Abwicklung.

Du übernimmst einen Vertrag, nicht nur eine monatliche Zahlung

Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Erwerber nach § 566 BGB während seiner Eigentumszeit an die Stelle des bisherigen Vermieters. Bestehende Rechte und Pflichten werden nicht nach deinen Wunschvorstellungen neu sortiert. Miethöhe, Staffeln, Kündigungsregeln, Nutzung von Stellplatz oder Garten und vereinbarte Nebenleistungen bleiben grundsätzlich relevant.

Prüfe daher den unterschriebenen Mietvertrag einschließlich aller Nachträge. Mündliche Absprachen können ebenfalls Bedeutung haben. Bitte den Verkäufer schriftlich um Auskunft, ob es Vereinbarungen gibt, die nicht in der Vertragsmappe stehen: etwa eine erlaubte Tierhaltung, ein dauerhaft überlassener Kellerraum, Gartenpflege gegen Mietnachlass oder eine zugesagte Modernisierung.

Vergleiche die Vertragsparteien mit der tatsächlichen Belegung. Wer ist Mieter, wer wohnt zusätzlich dort und welche Räume oder Stellplätze sind mitvermietet? Datenschutz ist zu beachten, doch für die Kaufprüfung notwendige Informationen lassen sich strukturiert und bei Bedarf zunächst geschwärzt bereitstellen. Neugier auf das Privatleben gehört nicht zur Due Diligence.

Diese Unterlagen brauchst du vor der Entscheidung

Eine verlässliche Prüfung beginnt nicht mit einer Besichtigung der Einbauküche, sondern mit einer Dokumentenliste. Fordere mindestens an:

  • Mietvertrag und sämtliche Nachträge,
  • Aufstellung der aktuellen Nettokaltmiete und Vorauszahlungen,
  • Belege über tatsächliche Zahlungseingänge in geeigneter, datensparsamer Form,
  • letzte Betriebskostenabrechnungen und offene Guthaben oder Nachzahlungen,
  • Nachweis über Art, Höhe und Anlage der Mietkaution,
  • Schriftverkehr zu Mängeln, Mietminderungen und Abmahnungen,
  • Vereinbarungen über Modernisierungen oder Kostenübernahmen,
  • Übergabeprotokoll vom Mietbeginn,
  • bei Eigentumswohnungen Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Beschlusssammlung und Protokolle.

Frage ausdrücklich nach Rechtsstreitigkeiten, Zahlungsplänen und offenen Forderungen. Eine durchgehend gebuchte Sollmiete beweist nicht, dass sie vollständig bezahlt wird. Umgekehrt ist eine einzelne verspätete Zahlung noch kein seriöses Urteil über ein langjähriges Mietverhältnis. Du brauchst den Verlauf und die Ursachen.

Kontrolliere außerdem, ob die Betriebskostenvorauszahlungen realistisch sind. Sehr niedrige Vorauszahlungen lassen die Warmmiete im Exposé attraktiv wirken, können aber hohe Nachforderungen erzeugen. Das belastet das Verhältnis und verbessert deine Rendite nicht.

Kaution sauber nachverfolgen

Hat der Mieter eine Sicherheit geleistet, tritt der Erwerber nach § 566a BGB in die daraus entstehenden Rechte und Pflichten ein. Im praktischen Kaufprozess muss deshalb geklärt werden, in welcher Höhe die Kaution vorhanden ist, wie sie angelegt wurde und wann sie auf dich übertragen wird.

Akzeptiere keine bloße Tabellenzeile „Kaution vorhanden“. Lass Betrag, Anlageform, Zinsen und Zuordnung dokumentieren. Bei mehreren Einheiten muss jede Sicherheit einem Mietverhältnis zugeordnet sein. Der Kaufvertrag sollte regeln, wie die Übergabe der Kaution nachgewiesen wird und wie mit einer fehlenden oder bereits teilweise verwendeten Sicherheit umzugehen ist.

Eine Kaution ist kein zusätzlicher Kaufpreis und kein frei verfügbares Startbudget für die Renovierung. Sie sichert Ansprüche aus dem Mietverhältnis und ist getrennt vom eigenen Vermögen zu behandeln.

Die Rendite mit echten Kosten rechnen

Der schnelle Quotient aus Jahreskaltmiete und Kaufpreis lässt einen großen Teil der Realität aus. Er berücksichtigt oft weder Kaufnebenkosten noch Finanzierung, Verwaltung, Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten. Rechne mindestens in drei Ebenen:

  1. Bruttoertrag: tatsächlich vereinbarte und erzielte Nettokaltmiete.
  2. Objektergebnis: Ertrag abzüglich nicht umlagefähigem Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltungsreserve, realistischem Leerstands- und Ausfallrisiko.
  3. Ergebnis nach Finanzierung: Objektergebnis abzüglich Zinsen und weiterer Finanzierungskosten; Tilgung separat betrachten, weil sie Vermögen aufbaut, aber Liquidität bindet.

Bei einer Eigentumswohnung ist das gesamte Hausgeld nicht einfach auf den Mieter übertragbar. Verwaltungskosten und Teile der Instandhaltung verbleiben typischerweise beim Eigentümer. Auch eine hohe Rücklage der Gemeinschaft bedeutet nicht, dass in deiner Wohnung nichts mehr zu bezahlen ist.

Nutze keine optimistische „Marktmiete“, wenn der bestehende Vertrag deutlich darunter liegt. Maßgeblich für deine Startrechnung ist die aktuelle wirksame Miete. Künftige Erhöhungen unterliegen gesetzlichen und vertraglichen Grenzen; sie sind keine automatische Reserve, die du nur abzurufen brauchst.

Ein einfaches Belastungsszenario macht die Rechnung ehrlicher: Was passiert bei zwei Monaten ohne Zahlung, einer Sonderumlage und einer defekten Heizung im selben Jahr? Wenn das Projekt nur bei lückenlosen Einnahmen und ohne Reparaturen funktioniert, kaufst du keine solide Anlage, sondern eine sehr empfindliche Excel-Tabelle.

Besichtigung mit Rücksicht auf die Bewohner

Eine vermietete Wohnung ist das Zuhause anderer Menschen. Besichtigungen müssen angekündigt, begründet und rücksichtsvoll organisiert werden. Der Verkäufer beziehungsweise Vermieter koordiniert den Termin; du solltest nicht eigenständig Kontakt aufnehmen oder unangemeldet klingeln.

Nutze die Besichtigung zur Prüfung von Zustand und Zuschnitt, nicht zur Befragung des Mieters über Einkommen, Familienplanung oder Auszugsbereitschaft. Fragen zu Mängeln und Ausstattung können sachlich sinnvoll sein, sollten aber transparent und ohne Druck gestellt werden. Fotos persönlicher Räume und Gegenstände sind nur mit klarer Zustimmung angemessen.

Wenn du später selbst einziehen möchtest, formuliere das nicht als Erwartung, der Bewohner werde schon freiwillig Platz machen. Ein Kauf ist keine Kündigung. Plane erst weiter, wenn eine unabhängige rechtliche Prüfung zeigt, ob und wann dein Nutzungsziel realistisch sein könnte.

Eigenbedarf ist an Voraussetzungen gebunden

Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter braucht bei Wohnraum grundsätzlich ein berechtigtes Interesse. Eigenbedarf kann ein solcher Grund sein, wenn der Vermieter die Räume für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Bedarf muss tatsächlich bestehen und im Kündigungsschreiben nachvollziehbar begründet werden. Kündigungsfristen, Vertragsbesonderheiten und mögliche Härteeinwände des Mieters kommen hinzu.

Bei nachträglicher Umwandlung in Wohnungseigentum schützt § 577a BGB Mieter zusätzlich: Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann sich ein Erwerber erst nach einer Sperrfrist auf Eigenbedarf oder bestimmte wirtschaftliche Verwertungsgründe berufen. Die Grundfrist beträgt drei Jahre; Landesverordnungen können sie in bestimmten Gebieten verlängern.

Ob eine Sperrfrist greift, hängt von Entstehung und Veräußerung des Wohnungseigentums sowie örtlichen Regelungen ab. Ein Satz im Exposé wie „später zur Eigennutzung geeignet“ beantwortet diese Frage nicht. Lass vor dem Kauf die Historie der Einheit, den Mietvertrag und die aktuelle Rechtslage am Ort prüfen.

Rechne auch nicht mit einem schnellen Aufhebungsvertrag. Eine einvernehmliche Lösung kann fair sein, wenn beide Seiten sie wirklich wollen und Bedingungen transparent aushandeln. Sie ist aber kein Anspruch und sollte nicht durch wiederholten Druck herbeigeführt werden.

Das mögliche Vorkaufsrecht des Mieters

Wird an bereits überlassenen Mieträumen anschließend Wohnungseigentum begründet und die Wohnung an einen Dritten verkauft, kann dem Mieter nach § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen. Ausnahmen gelten unter anderem bei Verkäufen an bestimmte Familien- oder Haushaltsangehörige.

Im Vorkaufsfall muss der Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags und sein Recht informiert werden. Übt er es wirksam aus, tritt er grundsätzlich zu den Bedingungen des geschlossenen Vertrags ein. Als Kaufinteressent solltest du früh klären, ob ein solches Recht in Betracht kommt und wie das Notariat die Abwicklung sowie Kaufpreisfälligkeit gestaltet. Du kannst diese gesetzliche Position nicht durch eine kreative Nebenabrede verschwinden lassen.

Eigentümerwechsel ordentlich kommunizieren

Nach der Grundbuchumschreibung braucht es eine klare Mitteilung, wer neuer Vermieter ist und wohin die Miete künftig gezahlt wird. Stimme Zeitpunkt und Inhalt mit Verkäufer und Notariat ab. Vermeide widersprüchliche Zahlungsaufforderungen, denn das Gesetz schützt Mieter in bestimmten Konstellationen, wenn sie noch an den bisherigen Vermieter leisten.

Übernimm Dokumente, Schlüssel zu Gemeinschaftsbereichen, Abrechnungsstände und Kontaktdaten der Verwaltung systematisch. Notiere, welche Betriebskostenperiode der Verkäufer abrechnet und wie zeitanteilige Beträge im Innenverhältnis behandelt werden. Der Mieter sollte nicht zum Vermittler zwischen zwei schlecht koordinierten Eigentümern werden.

Passt das Objekt zu deinem Ziel?

Für eine langfristige Kapitalanlage kann ein verlässliches, langjähriges Mietverhältnis ein Vorteil sein. Du kennst die Nutzungsgeschichte und startest ohne Vermietungsleerstand. Dafür ist die Miete möglicherweise niedriger als bei einer Neuvermietung und deine Gestaltungsmöglichkeit begrenzt.

Für eine zeitnahe Eigennutzung ist eine vermietete Wohnung dagegen mit erheblicher Planungsunsicherheit verbunden. Selbst ein nachvollziehbarer Bedarf bedeutet nicht, dass ein bestimmtes Auszugsdatum garantiert ist. Wer seine eigene Mietwohnung kündigt oder einen Umbau beauftragt, bevor die Rechts- und Terminlage geklärt ist, trägt ein unnötiges Doppelrisiko.

Die zentrale Kaufentscheidung lautet deshalb nicht: „Ist die Rendite auf dem Exposé hoch genug?“ Sondern: „Verstehe ich das bestehende Mietverhältnis, kann ich seine Pflichten zuverlässig erfüllen und funktioniert die Finanzierung auch ohne aggressive Annahmen?“ Erst wenn alle drei Antworten belastbar sind, ist die vermietete Immobilie wirklich prüfbar.

Quellen und Prüfdatum

Rechtsstand und Links geprüft am 22. September 2026. Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung im Einzelfall.