Der Käufer ist gefunden, das Notariat verschickt einen Entwurf. Jetzt wirkt der Verkauf plötzlich fast erledigt. Tatsächlich beginnt eine der wichtigsten Prüfungen: Steht im Vertrag wirklich das, was ihr besprochen habt? Ein korrektes Objekt und ein richtiger Kaufpreis reichen nicht, wenn Übergabe, Inventar, bekannte Mängel oder die Ablösung einer Grundschuld unklar bleiben.

Du musst den Text nicht allein juristisch auslegen. Das Notariat soll den Sachverhalt klären und die rechtliche Tragweite erläutern. Aber niemand kennt deine Immobilie, deine Zusagen und deinen Zeitplan so gut wie du. Mit einer systematischen Leseliste kannst du die Fragen stellen, die im Alltag später entscheidend sind.

Kurzfassung

  • Vergleiche den Vertragsentwurf mit Grundbuch, Exposé und schriftlich festgehaltenen Verhandlungsabsprachen.
  • Prüfe Kaufgegenstand, mitverkaufte Sachen, bekannte Mängel, Zahlungsweg und Übergabe einzeln.
  • Kläre eingetragene Grundschulden früh; eine getilgte Finanzierung löscht sie nicht automatisch.
  • Unterschreibe nicht unter Zeitdruck. Frage das Notariat bei jeder unklaren Formulierung und lasse Änderungen in einen neuen Entwurf aufnehmen.
  • Übergib Schlüssel und Besitz erst nach dem vertraglich vereinbarten Ereignis, meist nach bestätigter Kaufpreiszahlung.

Was ein Entwurf leisten muss

Beim Grundstückskauf verlangt § 311b BGB notarielle Beurkundung. Das gilt auch für den Verkauf eines Hauses mit Grundstück. Ein per E-Mail bestätigter Preis oder ein unterschriebenes privates Formular ersetzt diesen Schritt nicht. Der Entwurf bereitet die verbindliche Vereinbarung vor. Deshalb sollten alle wesentlichen Punkte darin erscheinen und nicht nur in Nachrichten zwischen dir, Käufer und Makler stehen.

Das Beurkundungsgesetz beschreibt die Aufgabe des Notars: Er soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite belehren. Bei beurkundungspflichtigen Verbraucherverträgen soll der beabsichtigte Text im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Diese Zeit ist nicht als lästige Wartefrist gedacht, sondern als Gelegenheit zum Verstehen und Nachfragen.

Lege dir beim Lesen drei Unterlagen daneben: einen aktuellen Grundbuchauszug, die zuletzt verwendete Objektbeschreibung und eine Liste aller nach der Besichtigung besprochenen Punkte. Markiere jede Abweichung. Wenn du nach einem Absatz denkst „Das wird der Käufer schon so verstehen“, ist er wahrscheinlich ein Kandidat für eine Rückfrage.

Parteien und Vertretung

Stehen alle Eigentümer als Verkäufer im Entwurf? Bei gemeinschaftlichem Eigentum, einer Erbengemeinschaft oder einer Gesellschaft kann diese Frage mehr Vorbereitung verlangen als ein einzelner Name auf dem Exposé. Prüfe Schreibweisen, Anschriften und gegebenenfalls Angaben zu Vertretung oder Vollmacht.

Wer am Termin nicht persönlich erscheinen kann, sollte früh mit dem Notariat klären, welche Möglichkeiten es gibt. Eine beiläufig unterschriebene Vollmacht ist nicht in jedem Fall ausreichend. Warte damit nicht bis zum Tag vor der Beurkundung. Wenn mehrere Verkäufer beteiligt sind, sollten sie denselben Entwurfsstand prüfen. Unterschiedliche Versionen mit handschriftlichen Bemerkungen sind eine erstaunlich zuverlässige Quelle für Missverständnisse.

Auch auf Käuferseite muss klar sein, wer erwirbt. Kauft eine Person allein, ein Paar gemeinsam oder eine Gesellschaft? Diese Entscheidung beeinflusst den Vertrag und die Finanzierung. Du musst die private Motivation nicht bewerten, aber die Vertragspartner eindeutig kennen.

Grundstück, Gebäude und Rechte abgleichen

Der Vertrag bezeichnet den Grundbesitz anhand des Grundbuchs. Vergleiche Grundbuchblatt, Flurstück, Fläche und gegebenenfalls Miteigentumsanteile. Bei einer Eigentumswohnung gehören die Zuordnung von Wohnung, Keller und Stellplatz sowie mögliche Sondernutzungsrechte zur Prüfung. Nicht jeder im Alltag „dazugehörige“ Bereich ist rechtlich Bestandteil desselben Eigentums.

Schau auch auf eingetragene Rechte und Belastungen. Dazu können Grundschulden, Wegerechte, Wohnrechte oder andere Eintragungen gehören. Manche bleiben bestehen, andere sollen vor Eigentumsumschreibung gelöscht werden. Entscheidend ist, dass die Behandlung im Vertrag zu dem passt, was Käufer und Verkäufer vereinbart haben. Eine Einfahrt, die seit Jahren benutzt wird, muss nicht automatisch rechtlich gesichert sein; umgekehrt verschwindet ein eingetragenes Recht nicht durch eine mündliche Zusage.

Bei einem Grundstück mit mehreren Gebäuden oder einer Eigentumswohnung mit Zubehör solltest du die tatsächliche Nutzung mit der rechtlichen Zuordnung abgleichen. Wenn du etwas nicht erklären kannst, frage das Notariat und ziehe bei technischen oder baurechtlichen Fragen geeignete Fachleute hinzu.

Inventar nicht im Nebel lassen

Einbauküche, Gartenhaus, Markise, Sauna, Lampen und Möbel tauchen in Verkaufsverhandlungen schnell auf. Manche Gegenstände sind rechtlich Teil der Immobilie, andere bewegliche Sachen. Für die praktische Übergabe ist vor allem wichtig, dass ihr dieselbe Vorstellung habt. Schreibe die mitverkauften und ausdrücklich nicht mitverkauften Dinge konkret auf.

„Küche bleibt drin“ lässt offen, ob Kühlschrank, freistehender Schrank und Geschirrspüler dazugehören. Beschreibe bei wertvollen Gegenständen den Zustand und bekannte Defekte. Wenn ein gesonderter Kaufpreisanteil für Inventar vorgesehen ist, sollte dieser realistisch und nachvollziehbar sein. Künstliche Aufteilungen, die nur Nebenkosten senken sollen, können später Fragen auslösen.

Fertige vor dem Termin eine Liste an und schicke sie an das Notariat. Das ist zuverlässiger, als am Beurkundungstisch über eine alte Waschmaschine zu verhandeln. Bei technischen Anlagen wie Photovoltaik oder Wallbox kläre zusätzlich, welche Verträge, Dokumentationen und Rechte damit verbunden sind.

Kaufpreis und Fälligkeit verstehen

Prüfe den vereinbarten Kaufpreis Ziffer für Ziffer. Wichtiger noch: Wann wird er fällig und wohin soll gezahlt werden? Üblicherweise informiert das Notariat die Käufer, sobald die vertraglichen Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind. Dazu können Sicherungen im Grundbuch und Unterlagen zur Lastenfreistellung gehören. Die Details hängen vom Vertrag ab.

Wenn du noch einen Kredit auf dem Haus hast, fließt möglicherweise ein Teil des Kaufpreises direkt an die finanzierende Bank, damit deren Sicherheit abgelöst werden kann. Der Rest geht an dich. Prüfe, ob dieser Weg korrekt beschrieben ist und ob die benötigten Angaben und Bewilligungen rechtzeitig beschafft werden können. Eine eigene Internetüberweisung des Käufers vor den vorgesehenen Sicherungen ist kein guter Ersatz für den vertraglichen Ablauf.

Lass dir erklären, was geschieht, falls der Käufer trotz Fälligkeitsmitteilung nicht zahlt. Vertragsklauseln zu Verzug und Vollstreckung können weitreichend sein. Ebenso wichtig: Welche Nachweise erhältst du über den Zahlungseingang, bevor du Besitz und Schlüssel übergibst? Plane Umzug und Folgekäufe nicht so, als läge der Betrag automatisch am Beurkundungstag auf deinem Konto.

Grundschuld: getilgter Kredit heißt nicht gelöschter Eintrag

Eine Grundschuld kann im Grundbuch stehen bleiben, obwohl der Kredit längst zurückgezahlt wurde. Für die Löschung brauchst du entsprechende Unterlagen der Bank. Bei einer Briefgrundschuld kann zusätzlich der Originalbrief erforderlich sein. Die Notarkammern weisen darauf hin, dass fehlende Unterlagen einen späteren Verkauf erheblich verzögern können.

Prüfe daher vor oder spätestens bei der Entwurfsphase, welche Rechte eingetragen sind und welche davon abgelöst werden sollen. Frage deine Bank nach dem Stand von Löschungsbewilligung, Ablösebetrag und gegebenenfalls Grundschuldbrief. Das Notariat organisiert die rechtliche Abwicklung, braucht dafür aber die passenden Informationen.

Versuche nicht, eine Grundschuld durch eine ungenaue Formulierung als „erledigt“ erscheinen zu lassen. Sie muss nach dem vorgesehenen Verfahren behandelt werden. Ein Käufer, dessen Finanzierung ebenfalls eine Grundschuld braucht, ist auf klare Rangverhältnisse angewiesen.

Zustand und bekannte Mängel

Der Vertragsentwurf enthält häufig Regelungen zur Sachmängelhaftung. Ein vereinbarter Ausschluss macht aus einem bekannten verschwiegenen Problem keine harmlose Kleinigkeit. Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen Haftungsausschluss unter bestimmten Voraussetzungen, insbesondere bei arglistigem Verschweigen, nicht berufen.

Vergleiche deine eigene Mängelliste mit dem Entwurf. Wo gab es Feuchtigkeit, einen Leitungsbruch, wiederkehrende Heizungsprobleme oder eine nicht genehmigte Veränderung? Was wurde untersucht, was repariert und was ist ungeklärt? Trenne gesicherte Befunde von Vermutungen. Formulierungen wie „alles trocken“ sind riskant, wenn du einen früheren Wassereintritt kennst.

Gib dem Notariat bekannte wesentliche Punkte vorab schriftlich. Dann kann es beraten, wie sie verständlich und rechtlich passend aufgenommen werden. Fotos, Rechnungen und Gutachten helfen bei der genauen Beschreibung. Ein Käufer sollte nicht erst nach der Unterschrift erfahren, was du vorher selbst für wichtig gehalten hast.

Besitzübergang und Schlüssel

Eigentumsumschreibung, Kaufpreiszahlung und tatsächliche Übergabe sind verschiedene Stationen. Im Vertrag sollte erkennbar sein, wann Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr übergehen und wann du die Immobilie geräumt übergibst. Ein Termin allein kann ungeeignet sein, wenn die Zahlung bis dahin noch nicht erfolgt ist.

Kläre, ob du bis zur Übergabe noch im Haus wohnst, welche Gegenstände entfernt werden und wie mit einem vermieteten Objekt umgegangen wird. Versprich keine „besenreine“ Übergabe, ohne dir vorzustellen, was dafür konkret zu tun ist. Frage nach, wenn du Gartenabfälle, alte Möbel oder Baustoffe zurücklassen möchtest. Ein Käufer muss dazu ausdrücklich zustimmen.

Für den Übergabetag gehören Zählerstände, Anzahl der Schlüssel, sichtbarer Zustand und übergebene Unterlagen in ein Protokoll. Das Protokoll ersetzt den Kaufvertrag nicht, macht aber die tatsächliche Übergabe nachvollziehbar. Stimmen die vertraglichen Voraussetzungen noch nicht, gib Schlüssel nicht bloß aus Höflichkeit heraus.

Besondere Situationen gesondert prüfen

Bei einer vermieteten Immobilie übernimmt der Käufer in der Regel bestehende Mietverhältnisse; die Details müssen zum konkreten Fall passen. Bei einer Eigentumswohnung können Hausgeld, Beschlüsse, Rücklagen und Hausverwaltung weitere Fragen auslösen. Bei einem Nachlass müssen Erbfolge und Verfügungsbefugnis geklärt sein. Ein Verkauf innerhalb der Familie kann ebenfalls besondere steuerliche und rechtliche Folgen haben.

Mach aus solchen Fällen keinen Standardvertrag mit einem Zusatzsatz. Gib dem Notariat die Unterlagen und erkläre die Besonderheit früh. Für Steuerfragen, insbesondere zu einem möglichen privaten Veräußerungsgewinn, ist individuelle steuerliche Beratung sinnvoll. Das Notariat kümmert sich um die Beurkundung, nicht um jede persönliche Steuerfolge.

Fragen stellen, Änderungen nachhalten

Schicke Fragen gesammelt und nummeriert an das Notariat. Zitiere die betroffene Stelle im Entwurf und beschreibe, was du anders verstanden oder vereinbart hast. Bitte bei wesentlichen Änderungen um eine neue Fassung. Vergleiche sie nicht nur an der markierten Stelle: Kaufpreis, Fälligkeit und Übergabe können voneinander abhängen.

Lies den vollständigen Text vor dem Termin noch einmal. Beim Beurkundungstermin wird er vorgelesen und erläutert. Unterbrich, wenn eine Formulierung unklar bleibt. Es gibt keinen Preis für besonders schnelles Nicken. Die Notarin oder der Notar ist gerade dafür da, die rechtlichen Erklärungen verständlich und eindeutig festzuhalten.

Wenn ein Interessent kurz vor dem Termin neue Bedingungen stellt, musst du nicht spontan zustimmen. Lass ihre Folgen prüfen und nötigenfalls den Termin verschieben. Ein Tag zusätzlich ist oft günstiger als ein unklarer Vertrag, über den man später Monate streitet.

Deine letzte Leseliste

Vor der Unterschrift solltest du in eigenen Worten beantworten können: Was verkaufe ich genau? Wer kauft? Was bleibt im Haus? Welche bekannten Besonderheiten sind dokumentiert? Wann und unter welchen Voraussetzungen bekomme ich welchen Betrag? Welche Grundbuchrechte werden gelöscht oder übernommen? Wann räume und übergebe ich? Was passiert, wenn ein geplanter Schritt ausfällt?

Wenn eine Antwort fehlt, ist der Entwurf noch nicht fertig geprüft. Das ist kein Scheitern der Transaktion, sondern Teil einer sorgfältigen Abwicklung. Ein guter Immobilienkaufvertrag soll nicht nur die Unterschrift ermöglichen. Er soll auch Wochen später, bei Zahlung und Schlüsselübergabe, noch eindeutig sein.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen und Prüfdatum

Geprüft am 23. September 2026.